Raport JARTOM Real Estate został opracowany na podstawie specjalistycznej wiedzy, danych i wskaźników własnych, wynikających z obsługi Klientów o wolumenie powierzchni magazynowych ponad 1 000 000 mkw. Raport omawia prognozy dla rynku magazynowego postrzeganego jako rynek nieruchomości, a więc rynek wynajmu i sprzedaży nieruchomości magazynowych.
Raport skierowany jest do kadry menadżerskiej reprezentującej przedsiębiorstwa zainteresowane rozwojem lub wejściem na polski rynek magazynowy, badaniem i analizą trendów na rynku lub poszukiwaniem nowych szans inwestycyjnych.
JARTOM Real Estate to wiodąca firma doradcza działająca na rynku nowoczesnych, nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym.
Od ponad 25 lat firma wspiera swoich Klientów w negocjacjach cen i czynszów. JARTOM doradza w finalizacji transakcji. Posiada najbogatszą bazę powierzchni magazynowych, hal produkcyjnych do wynajęcia lub na sprzedaż.
Według danych JARTOM Real Estate w Polsce istnieje 275 wynajmowanych centrów logistycznych. W 2016 liczba parków logistycznych wzrośnie o około 5% i przekroczy 285. Całkowita ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczy w 2016 roku 10 mln mkw.
 Grafika 1. Liczba centrów logistycznych w Polsce z podziałem na województwa |
Rynek deweloperski w Polsce podzielony jest, pomiędzy wielu, bo aż 10 dużych międzynarodowych graczy. Na czele stawki deweloperów pod względem wielkości własnej powierzchni magazynowej znajduje się Prologis i Segro. Ponadto, równolegle z firmami zagranicznymi działa duża liczba ponad 50 polskich, często lokalnych i niezależnych średniej wielkości deweloperów. Poszczególne parki logistyczne będą zmieniały swoich właścicieli. Trend podziałów na rynku umocni się w 2016 roku.
Na zdywersyfikowanie właścicielskie obiektów magazynowych nakłada się duże rozproszenie obiektów po całym kraju.
Dla firmy poszukującej magazynu, coraz większe rozproszenie lokalizacji magazynowych w kraju utrudnia proces porównawczy i praktycznie uniemożliwia zrealizowanie wizji lokalnych na wszystkich potencjalnie możliwych do wynajęcia obiektach. Ponadto, każdy z deweloperów stosuje inne zasady rozliczania kosztów, adaptacji, inne formy zachęt finansowych, wg innych parametrów przedstawia swoją ofertę
Kamila Branecka – Dyrektor w JARTOM – uważa że rola doradcy rynku magazynowego wzrasta – świadczy o tym ponad dwukrotny wzrost zapytań do JARTOM Real Estate dotyczący powierzchni magazynowych. W porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, zwiększyło się także o 30 % zapotrzebowanie na doradztwo przy renegocjacjach umów najmu z deweloperami. Przed przystąpieniem do renegocjacji konieczne jest bowiem badanie bieżącej sytuacji na rynku magazynowym.
Rola magazynu ulega transformacji z funkcji przechowywania towarów - w centrum usług logistycznych i biznesowych. Powszechna dostępność w całej Polsce wykwalifikowanych pracowników, poparta, stabilizacją gospodarczą oraz rozwojem infrastruktury drogowej sprzyja w sposób zdecydowany budowie nowych, zaawansowanych technologicznie obiektów logistycznie wspierających biznes. Trzy podstawowe kierunki zmian w roli magazynów to:
obsługa drobnych, różnorodnych przesyłek dla e-commerce,
zaostrzenie restrykcji dotychczasowego obrotu pełnopaletowego np. przez zawężenie okien czasowych dostaw do supermarketów,
wzrost aktywnej dystrybucji własnej najemców.
Magazyny współpracujące bezpośrednio z witrynami internetowymi przejmują wiele funkcji logistycznych sklepów. Nowe obiekty magazynowe przeznaczone do obsługi e-commerce to centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie oraz centra obsługi zwrotów. Strona internetowa pełni funkcję ekspozycji, wystawy w sklepie, a dotychczasowe powierzchnie handlowe zamieniają się show room-y i zarazem punkty odbioru. Na stronie www klient ma dostęp do całego asortymentu.
Kamila Branecka - Dyrektor w JARTOM Real Estate analizując zmianę funkcji magazynów podkreśla, że e-commerce stawia nowe wyzwania przed budynkami magazynowymi. Standardem jest masowa ilość, o dużej częstotliwości, bardzo małych i zróżnicowanych zamówień klientów. Konieczne są więc zmiany w konstrukcji budynku umożliwiające płynną współprace magazynów z transportem ze względu na szybkość dostaw.
Koszt wynajmu magazynu zależy od długości najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni, lokalizacji magazynu oraz kosztów koniecznych adaptacji. Koszt składa się z czynszu, kosztów eksploatacji (ogrzewanie, ochrona, odśnieżanie itd.) i kosztów adaptacji. Mimo bardzo niskich czynszów na rynku - średnio pomiędzy 2 Euro/mkw. , a 3 Euro/ mkw. powierzchni magazynowej – rzeczywisty koszt wynajmu magazynów będzie wzrastał. Wynika to głównie ze wzrastających wymagań co do przystosowania obiektu pod specjalistyczne potrzeby klientów, dużych adaptacji, często wartych ponad milion Euro na 10 000 mkw. magazynu. Do najbardziej spodziewanych adaptacji można zaliczyć zwiększenie liczby bram z poziomu zero i doków, budowę antresoli, powierzchni socjalnych, obniżenie oświetlenia nad częścią kompletacyjną, budowę wydzielonych części izolowanych i klimatyzowanych lub chłodniczych.
Kamila Branecka - Dyrektor w JARTOM Real Estate – duża skala koniecznych dostosowań każdej nietypowej hali wynika także z indywidualnych wskazań służb bhp, ppoż., strażaków i przedstawicieli firm ubezpieczeniowych. Będą też wzrastały koszty eksploatacji. Na przykład tylko jeden czynnik, gorące lato 2015, spowodował gigantyczny wzrost zużycia energii związany z chłodzeniem. Koszty eksploatacyjne wzrastają także wraz z wykorzystaniem mechanizacji i automatyzacji procesów logistycznych.
Proces uruchamiania nowej fabryki, czy magazynu zawsze był procesem bardzo skomplikowanym. Obecnie staje się jeszcze trudniejszym ze względu na zwiększenie opcji wyboru lokalizacji i nieprzewidywalność dynamiki rozwoju branży e-commerce. Szybkie zmiany stoją w oczywistej sprzeczności z długofalowością i stabilnością inwestycji w nieruchomości. Złożoność uwarunkowań uwidacznia się szczególnie w procesach BTS.
Ze względu na znaczny wzrost stopnia skomplikowania nowych procesów, klient często nie jest w stanie określić precyzyjnie wymagań na etapie przetargu dotyczącego wyboru dewelopera magazynowego.
Kamila Branecka – Dyrektor
w JARTOM – w związku z powyższym od doradcy oczekuje się doświadczenia w
realizacji podobnych procesów jako obietnicy o zachowaniu jakości.
Zmiana roli doradcy polega na coraz większym odejściu od roli
informacyjnej w kierunku partnerstwa i konsultingu w całym procesie,
także podczas negocjacji warunków najmu.
Według ekspertów JARTOM Real Estate w 2016 roku umocni się trend dywersyfikacji lokalizacji. Zyskają na znaczeniu nowe województwa, które dotychczas prawie nie posiadały w swoim portfolio dużych centrów logistycznych przeznaczonych na wynajem. Globalni, a także lokalni deweloperzy przeszli w tych regionach od planów do realizacji inwestycji budowlanych. Rozpoczęła się budowa nowych parków dystrybucyjnych w Rzeszowie, Lublinie, Bydgoszczy oraz woj. zachodniopomorskim. W innych nietypowych lokalizacjach deweloperzy mają przygotowane grunty, na których, gotowi są do realizacji inwestycji. Szczególnie optymistycznie zapowiada się sytuacja w województwach zachodnich, co do których zwiększająca się liczba zapytań przełoży się na realny popyt. Rozwój peryferyjnych regionów możliwy jest dzięki programom unijnym wspierającym równomierny rozwój polskich miast i regionów, strefom ekonomicznym oraz dzięki zrealizowanej już i planowanej w 2016 roku modernizacji infrastruktury drogowej. Przykładowo budowana jest obecnie trasa S19 z Rzeszowa do Lublina. Inwestycja powstanie do 2020 roku. Droga ekspresowa S19 będzie mieć docelowo 609 km.
Kamila Branecka - Dyrektor
ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM Real Estate twierdzi -
atrakcyjność nowych lokalizacji wzrosła głównie za sprawą
gwałtownego rozwoju e-commerce. Konieczność konkurowania ceną zmusza
firmy do szukania coraz nowszych, tańszych lokalizacji. Dobra
lokalizacja nieruchomości - dawniej kluczowy aspekt przy szukaniu
powierzchni magazynowej, ze względu na rozwój handlu e-commerce powoli
zmienia swoje znaczenie. Jeszcze dekadę temu rozwój tradycyjnego handlu
przekładał się na ekspansję sieci handlowych i budowę dużych
centrów magazynowych w rozumianych wtedy jako atrakcyjne lokalizacjach
przy granicach miast. W 2016 roku bliskość aglomeracji wciąż będzie
kluczowa dla magazynów pod e-commerce, ale coraz częściej analiza
geograficzna sprzedaży, oraz koszty pozyskania nieruchomości wskażą na
konieczność podejmowania bardziej oryginalnych decyzji
lokalizacyjnych.
Wnioski ekspertów JARTOM pokazują, że kombinacja wielu czynników tworzy popyt na coraz większe powierzchnie magazynowe przypadające na jednego najemcę. Handel e-commerce wymusza zwiększenie stanów magazynowych, ponieważ kluczowym aspektem dla klientów jest szybka dostępność produktu na magazynie. Średnią oczekiwaną powierzchnią w JARTOM do wynajęcia w 2016 roku na jednego najemcę będzie już blisko 5000 mkw.
Zdaniem analityków JARTOM w 2016 roku wśród deweloperów umocni się trend realizacji obiektów tzw. multi-tenant, czyli obiektów spekulacyjnych.
Deweloperzy, obserwując stabilną sytuację na rynkach magazynowych położonych przy głównych aglomeracjach, podejmują ryzyko uruchamiania projektów spekulacyjnych. Magazyny spekulacyjne powstają przede wszystkim w lokalizacjach z niskim współczynnikiem powierzchni niewynajętej. Duży popyt ze strony najemców, a także trudność z pozyskaniem atrakcyjnych gruntów przez konkurencję, umożliwia w takich rejonach bezpieczniejsze inwestowanie w nieruchomości pod wynajem.
Kamila Branecka tłumaczy, iż obiekty spekulacyjne budowane są przede wszystkim w sprawdzonych, przyciągających najemców lokalizacjach. Wielkość typowej powierzchni spekulacyjnej to ok. 10 -20 tys. mkw. Deweloperzy chcąc zminimalizować ryzyko inwestycji, będą podpisywać umowy typu pre-lease na najem ok. 30–50 proc. planowanego obiektu, natomiast pozostała część inwestycji będzie realizowana spekulacyjnie. Oznacza to zwiększenie skłonności do ryzyka o około 10% w stosunku do roku ubiegłego.
Lokalizacja magazynu związana jest oprócz czynników logistycznych z czynnikami dostępności i możliwości dojazdu pracowników. Rok 2015 pokazuje, a trend ten będzie widoczny jeszcze bardziej w 2016 roku, że firmy logistyczne i produkcyjne próbują coraz bardziej uniezależnić lokalizację obiektu od konieczności pracy w zakładzie dużej liczby osób tworząc tzw inteligentne fabryki i magazyny. Standardem stanie się zastosowanie robotyzacji (w magazynach np. robotów takich jak Amazon Robotics), nowoczesnych rozwiązań informatycznych, zautomatyzowanych regałów wysokiego składowania, Internetu Rzeczy (Internet of Things, czyli w skrócie IoT). Kamila Branecka – Dyrektor w JARTOM komentuje, że coraz częściej pojawiać się będą obiekty magazynowe i produkcyjne wykorzystujące komunikację M2M (machine-to-machine), zaprojektowane zgodnie z zasadami Przemysłu 4.0, czyli czwartej rewolucji przemysłowej tak, aby pracownicy w hali znajdowali się tylko w dyspozytorni.
Wzrastająca konkurencja lokalizacji położonych przy zbiegu autostrad, tras tranzytowych i mniejszych ośrodków miejskich stwarza dużą presję na obniżkę wysokości czynszów. Właściciele obiektów magazynowych oraz handlowych (ryzyko dead mall – martwych centrów handlowych) zlokalizowanych w dużych miastach ze względu na wysokie ceny gruntów i wysokie koszty utrzymania będą zmuszeni zmienić swój model biznesowy oraz przeznaczenie obiektów.
Jak tłumaczy Kamila Branecka – Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM - zmiana ta będzie polegać na przekształceniu miejskich powierzchni magazynowych i handlowych w obiekty o innym przeznaczeniu na przykład w serwerownie, centra obsługi zwrotów czy lokale zapewniające konsumentom nowe doświadczenia jako miejsca rozrywki lub wyspecjalizowane centra handlowe oferujące dodatkowe usługi.
Zapytania popytowe w JARTOM Real Estate układają się według proporcji: 60 % magazyny, 40% hale produkcyjne.
Trendem długoterminowym jest przechodzenie z obiektów najmowanych na własne nieruchomości, poprzez zakup lub budowę hali. Jednak gwałtowne zmiany w zakresie sprzedaży e-commerce, trudności z zaplanowaniem sprzedaży towarów kanałem internetowym, dają silne argumenty za możliwością szybszego rozwoju zaplecza magazynowego i produkcyjnego w postaci wynajmowanej powierzchni.
Liczba oferowanych
wolnych magazynów i hal do wynajęcia:
| mazowieckie | 139 |
| śląskie | 30 |
| dolnośląskie | 25 |
| łódzkie | 25 |
| wielkopolskie | 17 |
| pomorskie | 11 |
| kujawsko-pomorskie | 9 |
| małopolskie | 6 |
| lubelskie | 5 |
| zachodniopomorskie | 3 |
| lubuskie | 3 |
| podkarpackie | 3 |
| podlaskie | 1 |
| świętokrzyskie | 1 |
 Grafika 2. Ile jest wolnych magazynów na wynajem |
Liczba oferowanych wolnych magazynów i hal na sprzedaż:
| mazowieckie | 32 |
| wielkopolskie | 8 |
| śląskie | 4 |
| dolnośląskie | 3 |
| zachodniopomorskie | 2 |
| lubuskie | 2 |
| podlaskie | 1 |
| łódzkie | 1 |
| kujawsko-pomorskie | 1 |
| pomorskie | 1 |
| świętokrzyskie | 1 |
| lubelskie | 1 |
 Grafika 3. Ile jest wolnych magazynów na sprzedaż |
Kamila Branecka – Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM – każdorazowo decyzję o najmie lub sprzedaży nieruchomości, firmy powinny dokonywać nie tylko przez analizę własnych potrzeb, ale także przez zbadanie możliwych dostępnych opcji rynkowych. Rok 2016 będzie rokiem okazji, gdyż sporo ciekawych nieruchomości wraca na rynek, na skutek dynamicznych zmian w sposobie prowadzenia biznesu przez firmy. Przykładem może być sprzedaż obiektu firmy DUIF w rejonie Białegostoku lub wystawione na sprzedaż centra logistyczne pod Warszawą.
Przyszłością rynku jest magazynowanie artykułów spożywczych. Handel e-commerce tymi towarami dopiero się rozpoczyna, większość magazynów nie jest dostosowana do magazynowania artykułów spożywczych, wielu logistyków nie umie przechowywać i transportować tego typu towarów.
Kontakt: |
|
|
