Strona główna    O nas    Usługi    Gdzie są wolne magazyny i grunty    Porady    Aktualności rynkowe    Kontakt    EN
» Porady » Raport JARTOM Real Estate – Trendy w 2017 na rynku magazynowym
JARTOM - HALE I GRUNTY W CAŁEJ POLSCE
+48 22 ... zobacz numer
Skorzystaj z chatu: kliknij tutaj
Zostań klientem: wypełnij formularz

   W JARTOM mamy 99% rynku magazynowego


 

Raport JARTOM Real Estate – Trendy w latach 2016 - 2017 na rynku magazynowym

z komentarzem Kamili Braneckiej, Dyrektora JARTOM Real Estate

Informacje dla korzystających z raportu magazynowego.

Raport przedstawia prognozy dla rynku magazynowego postrzeganego jako rynek nieruchomości. Analizie poddane są trendy dotyczące lokalizacji, cen, czynszów, okazji rynkowych, aspektów wyboru pomiędzy najmem, zakupem, budową lub skorzystaniem z usług magazynowych. Przedstawiony poniżej raport rynku powierzchni magazynowych powstał w oparciu o własną, specjalistyczną wiedzę ekspertów JARTOM Real Estate i przy użyciu wskaźników oraz danych odnoszących się do własnych transakcji o wolumenie powierzchni magazynowych powyżej 1,2 mln mkw., a także danych pochodzących z całego polskiego rynku przekraczającego 10 mln mkw. powierzchni magazynowej.

Kierujemy niniejsze opracowanie do kadry zarządzającej przedsiębiorstwami, zainteresowanej rozwojem logistyki, zmianą lokalizacji centrów dystrybucyjnych, produkcyjnych lub rozpatrującej wejście na polski rynek magazynowy. 

JARTOM Real Estate to wiodąca firma doradcza działająca na rynku nowoczesnych, nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym.

Od ponad 26 lat firma wspiera swoich Klientów w negocjacjach cen i czynszów. JARTOM doradza w finalizacji transakcji. Posiada najbogatszą bazę powierzchni magazynowych, hal produkcyjnych do wynajęcia lub na sprzedaż.


Nowe tendencje w 2017 roku na rynku magazynowym.

Najwięksi gracze będą inwestowali w automatyzację magazynów, jednak większość operatorów będzie musiała się zmierzyć z koniecznością zatrudnienia nawet trzykrotnie większej liczby osób do obsługi nowych operacji dodatkowych w magazynie, a w konsekwencji do szukania lokalizacji w rejonach gdzie jest tańsza siła robocza. Aby móc wysłać towar w jak najpóźniejszych godzinach klienci będą chcieli lokalizować swoje hale jak najbliżej hubów kurierskich. Wzrost roli magazynów w przedsiębiorstwie powodować będzie przenoszenie siedzib firm w okolice własnych magazynów, co będzie powodować, że wzrośnie oczekiwany standard biur w parkach logistycznych.

Najważniejszą tendencją będzie konieczność kreowania nowych rozwiązań logistycznych.


Ile jest parków logistycznych w Polsce?

W Polsce znajduje się połowa całej powierzchni magazynowej Europy Środkowej (Polska, Węgry, Czechy, Rumunia i Słowacja łącznie ponad 20 mln mkw.). Według danych JARTOM Real Estate w Polsce istnieje 285 wynajmowanych centrów logistycznych. W 2016 odnotowaliśmy 5% wzrost liczby parków logistycznych. Łączna ich powierzchnia przekroczyła w 2016 roku 10 mln mkw. JARTOM real estate prognozuje, że przy zachowaniu obecnej tendencji wzrostowej, do konca 2017 roku JARTOM będzie reprezentował ponad 300 parków dystrybucyjnych.


Grafika 1. Liczba centrów logistycznych w Polsce z podziałem na województwa

Ilu jest deweloperów na rynku magazynowym?

Rynek deweloperski w Polsce jest bardzo podzielony. JARTOM reprezentuje ponad 60 dużych deweloperów powierzchni magazynowych. W rankingu wolumenów posiadanych na własność powierzchni czołowe miejsca będą zajmować w 2017 roku tak jak w poprzednim 2016 roku  Prologis i Segro. Pozostałe pozycje podzielone są pomiędzy firmy deweloperskie średniej wielkości. Parki logistyczne często zmieniają swoich właścicieli, a rynek rozdrabnia się i trend taki umocni się w 2017 roku.

Na zdywersyfikowanie właścicielskie obiektów magazynowych nakłada się duże rozproszenie obiektów po całym kraju.

Dla firmy poszukującej magazynu, specyfika polskiego rynku magazynowego i różnorodność możliwości utrudnia najemcom empiryczny proces porównawczy i praktycznie uniemożliwia zrealizowanie wizji lokalnych na wszystkich  potencjalnie możliwych do wynajęcia obiektach. Ponadto, każdy z deweloperów stosuje inne zasady rozliczania kosztów, adaptacji, inne formy zachęt finansowych, wg innych parametrów przedstawia swoją ofertę

Kamila Branecka – Dyrektor w JARTOM – uważa że rola doradcy rynku magazynowego wzrasta – świadczy o tym ponad dwukrotny wzrost zapytań do JARTOM Real Estate dotyczący powierzchni magazynowych. W porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, zwiększyło się także o 30 % zapotrzebowanie na doradztwo przy renegocjacjach umów najmu z deweloperami. Przed przystąpieniem do renegocjacji konieczne jest bowiem badanie bieżącej sytuacji na rynku magazynowym.


Jak będą się zmieniać koszty wynajmu magazynu?

Niezależnie od warunków najmu opisanych dalej koszty najmu zależą od kosztów użytkowania samego budynku. Najemca pokrywa te koszty w opłatach eksploatacyjnych.

Dążenie do niskich kosztów użytkowania obiektów oraz wymagania najemców, aby budynki były przyjazne środowisku, będą już w 2017 wymuszały na deweloperach magazynowych tworzenie budynków wykorzystujących wydajne pod względem energetycznym technologie. Na niższe koszty użytkowania magazynów będą miały instalacje oświetleniowe typu LED, strefowanie mediów,  retencja, wykorzystywanie naturalnych źródeł energii w tym systemy fotowoltaiczne, kojarzenie urządzeń do produkcji ciepła i energii elektrycznej (kogeneracja energii).

Od czego jeszcze będą zależeć koszty najmu magazynu?

Patrząc od strony najemcy, czyli użytkownika magazynu na koszty najmu magazynu składają się: czynsz, koszty eksploatacyjne i ponoszona przez najemcę część kosztów adaptacji. Wysokość czynszu za najem magazynu zależy od długości najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni, lokalizacji magazynu oraz kosztów poniesionych na adaptację przez właściciela nieruchomości. Mimo bardzo niskich czynszów na rynku - średnio pomiędzy 2 Euro/mkw. , a 3 Euro/ mkw. powierzchni magazynowej – rzeczywisty koszt wynajmu magazynów będzie wzrastał. Wynika to głównie ze wzrastających wymagań co do przystosowania obiektu pod specjalistyczne potrzeby klientów, wykonanie dużych adaptacji, często wartych ponad 100 Euro na jeden mkw. magazynu. Do najbardziej spodziewanych adaptacji można zaliczyć dostosowanie oświetlenia pod potrzeby linii kompletacyjnych, aranżacje powierzchni socjalnych i biurowych, zwiększenie liczby bram z poziomu zero i doków, wykonanie antresoli, obniżenie oświetlenia nad częścią kompletacyjną, budowę wydzielonych części z utrzymanym reżimem temperaturowym (chłodnie, mroźnie, powierzchnie klimatyzowane).

Kamila Branecka -  Dyrektor w JARTOM Real Estate – duża skala koniecznych dostosowań każdej nietypowej hali wynika także z indywidualnych wskazań służb bhp, ppoż., strażaków i przedstawicieli firm ubezpieczeniowych. Będą też wzrastały koszty eksploatacji.  Koszty eksploatacyjne wzrastają także wraz z wykorzystaniem mechanizacji i automatyzacji procesów logistycznych.


Jak zmienia się rola doradcy rynku nieruchomości?

Zwiększenie możliwości wyboru lokalizacji i nieprzewidywalność dynamiki rozwoju branży e-commerce, jeszcze bardziej komplikuje i tak bardzo trudny proces uruchomienia nowego zakładu produkcyjnego, cy nowej lokalizacji głównego magazynu. Szybkie zmiany stoją w oczywistej sprzeczności z długofalowością i stabilnością inwestycji w nieruchomości. Złożoność uwarunkowań uwidacznia się szczególnie w procesach BTS.

Ze względu na znaczny wzrost stopnia skomplikowania nowych procesów, klient często nie jest w stanie określić precyzyjnie preferencji i wymagań na etapie przetargu dotyczącego wyboru dewelopera magazynowego.

Od doradcy oczekuje się doświadczenia w realizacji podobnych procesów jako obietnicy o zachowaniu jakości - twierdzi Kamila Branecka. Zmiana roli doradcy polega na coraz większym odejściu od roli informacyjnej w kierunku partnerstwa i konsultingu w całym procesie, także podczas negocjacji warunków najmu. Doradca ma oddzielić ziarno od plew, wskazać które informacje o nieruchomościach są tylko informacjami marketingowymi, a które są zgodne z rzeczywistością w terenie.


Gdzie powstają nowe magazyny?

Eksperci JARTOM Real Estate są zdania że rok 2016 umocnił trend dywersyfikacji lokalizacji, a w 2017 będzie nastepowało dalsze rozdrobnienie właścicielskie powierzchni magazynowych.  Na znaczeniu zyskały nowe regiony kraju, które ze względu na ubogą sieć połączeń drogowych nie posiadały dotychczas do wynajęcia dużych centrów logistycznych. Nowe inwestycje drogowe  spowodowały przesuniecie zainteresowania globalnych i lokalnych  deweloperów rynkami wschodzącymi. Przykładem może być budowana dzięki programom unijnym trasa S19 z Rzeszowa do Lublina z planowanym ukończeniem inwestycji do 2020 roku.  Rozpoczęły się już budowy nowych parków dystrybucyjnych m.in. w Rzeszowie, Lublinie, a także Bydgoszczy i  w woj. zachodniopomorskim.  Deweloperzy przygotowani są również do rozpoczęcia inwestycji w innych dotąd „egzotycznych” lokalizacjach poprzez utrzymanie rezerw  gruntów odpowiednich dla takich projektów.  Obiecująco przedstawia się sytuacja w województwach zachodnich, gdzie zainteresowanie przekłada się bezpośrednio na podaż powierzchni.

Kamila Branecka - Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM Real Estate twierdzi - atrakcyjność  nowych lokalizacji wzrosła głównie za sprawą gwałtownego rozwoju e-commerce. Konieczność konkurowania ceną zmusza firmy do szukania coraz nowszych, tańszych lokalizacji. Dobra lokalizacja nieruchomości - dawniej kluczowy aspekt przy szukaniu powierzchni magazynowej, ze względu na rozwój handlu e-commerce powoli zmienia swoje znaczenie. Jeszcze dekadę temu rozwój tradycyjnego handlu przekładał się na ekspansję sieci handlowych  i budowę dużych centrów magazynowych w rozumianych wtedy jako atrakcyjne lokalizacjach przy granicach miast. W 2017, jak poprzednio w 2016 roku bliskość aglomeracji wciąż będzie kluczowa dla magazynów pod e-commerce, ale coraz częściej analiza geograficzna sprzedaży, oraz koszty pozyskania nieruchomości wskażą na konieczność podejmowania bardziej oryginalnych decyzji lokalizacyjnych.


Jak dużych powierzchni będą szukać najemcy magazynów?

Wnioski ekspertów JARTOM pokazują, że kombinacja wielu czynników tworzy popyt na coraz większe powierzchnie magazynowe przypadające na jednego najemcę.  Handel e-commerce wymusza zwiększenie stanów magazynowych, ponieważ kluczowym aspektem dla klientów jest szybka dostępność produktu na magazynie. Średnią powierzchnią w JARTOM wynajmowaną na przełomie 2016 i 2017 roku jest powierzchnia 5000 mkw.

big size w magazynach
Grafika 3. Centra logistyczne JARTOM Real Estate

Budowa magazynów spekulacyjnie, czy pod klienta?


Analitycy JARTOM wskazują na rysująca się wśród deweloperów tendencje do spekulacyjnej  realizacji projektów typu: multi-tenant. W roku 2017  trend ten umocni się.

Stabilna sytuacja  panująca  na rynku magazynowym głównych aglomeracji sprawia, ze deweloperzy chętnie podejmują ryzyko spekulacyjnych projektów, lokując ich realizację głównie na terenach o niskim współczynniku niewynajętych powierzchni czyli tzw. pustostanów.  Wzrastający popyt na powierzchnie magazynowe w tych regionach, a także trudności z pozyskaniem odpowiednich terenów inwestycyjnych przez konkurencję sprawia, że takie  inwestycje są  bezpieczniejsze.

Kamila Branecka tłumaczy: obiekty spekulacyjne budowane są przede wszystkim w sprawdzonych, przyciągających najemców lokalizacjach. Wielkość typowej powierzchni spekulacyjnej to ok. 10 -20 tys. mkw. Deweloperzy chcąc zminimalizować ryzyko inwestycji,  będą podpisywać
umowy typu pre-lease na najem ok. 30–50 proc. planowanego obiektu, natomiast  pozostała część inwestycji będzie realizowana spekulacyjnie. Oznacza to zwiększenie skłonności do ryzyka o około 10% w stosunku do roku ubiegłego.

Jakie są główne tendencje zmiany funkcji magazynów?

W 2017 roku będzie się pogłębiać transformacja roli magazynu z funkcji przechowywania towarów  - w centrum usług logistycznych i biznesowych. W magazynie odbywa się pakowanie, foliowanie, katalogowanie artykułów, wysyłka wzorów, a nawet prasowanie, szycie, naklejanie znaczników, ozdabianie, realizowanie zestawów i wiele innych czynności. Sama obsługa zwrotów to często sprawdzanie, naprawa, odświeżanie oraz ponowne pakowanie i oznaczanie produktów. A zwrotów potrafi być dla przykładu w branży odzieżowej do 30% obrotu.

Powszechna dostępność w całej Polsce wykwalifikowanych pracowników, poparta, stabilizacją gospodarczą oraz rozwojem infrastruktury drogowej sprzyja w sposób zdecydowany budowie nowych, zaawansowanych technologicznie obiektów logistycznie wspierających biznes

Jakie będą podstawowe rodzaje magazynów?

. Trzy podstawowe kierunki zmian w roli magazynów to:

  • obsługa drobnych, różnorodnych przesyłek dla e-commerce,

  • zaostrzenie restrykcji dotychczasowego obrotu pełnopaletowego np. przez zawężenie okien czasowych dostaw do supermarketów, 

  • wzrost aktywnej dystrybucji własnej najemców.


Obsługa drobnych, różnorodnych przesyłek dla e-commerce:

Obecnie wiele funkcji logistycznych sklepów przejmują magazyny współpracujące bezpośrednio z witrynami internetowymi. Branża e-commerce stawia nowym obiektom magazynowym wymagania podjęcia funkcji centrów obsługi zamówień internetowych, sortowni i hubów kurierskich czy też centrów obsługi zwrotów.  Strony internetowe pełnią funkcję ekspozycji gdzie klient może swobodnie przeglądać  cały asortyment, natomiast dotychczasowe  obiekty handlowe przejmują rolę  punktów odbioru i show room-ów.  Wyposażane w regały półkowe, niższe,  niezautomatyzowane magazyny  obsługujące e-commerce i firmy kurierskie są odpowiedniejsze do dużej rotacji towarów niż magazyny wysokiego składowania.


Kamila Branecka -  Dyrektor w JARTOM Real Estate analizując zmianę funkcji magazynów podkreśla: e-commerce wymusza w magazynach późne odbiorów kurierskich, a nawet pracę dwuzmianową w soboty.  Standardem jest masowa ilość, o dużej częstotliwości, bardzo małych i zróżnicowanych zamówień klientów. Konieczne są więc zmiany w konstrukcji budynku umożliwiające płynną współprace magazynów z transportem ze względu na szybkość dostaw. Oprócz dużej liczby bram, także dostosowanych do mniejszych samochodów, coraz częściej Klienci poszukują hal z obniżonym sufitem, przystosowanych do szybko rotujących wolumenów, wyposażonych w regały półkowe zamiast regałów paletowych.

centra logistyczne w Polsce
Grafika 2. Magazyn z dużą liczbą doków usprawniających dystrybucję


Jakie są trendy zmiany przeznaczenia obiektów magazynowych w dużych miastach

W dużych miastach, ze względu na wysokie ceny gruntów i koszty utrzymania obiektów właściciele i deweloperzy magazynowi oraz retailowi poddani są presji  niższych stawek czynszowych ze strony wzrastającej konkurencji  lokującej się  na obrzeżach miast przy trasach tranzytowych i wylotowych i zmuszani są do zmiany własnego modelu biznesowego oraz przeznaczenia obiektów.

Jak tłumaczy Kamila Branecka – Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM - zmiana ta będzie polegać na przekształceniu miejskich powierzchni magazynowych i handlowych w obiekty o innym przeznaczeniu na przykład w serwerownie, centra obsługi zwrotów czy lokale zapewniające konsumentom nowe doświadczenia jako miejsca rozrywki lub wyspecjalizowane centra handlowe oferujące dodatkowe usługi.

Grafika 4. Serwerownia JARTOM Real Estate


Popyt na magazyny czy hale produkcyjne?

Zapytania popytowe w JARTOM Real Estate układają się według proporcji: 60 % magazyny, 40% hale produkcyjne.


Najem, czy zakup nieruchomości?

Trendem długoterminowym jest przechodzenie z obiektów najmowanych na własne nieruchomości, poprzez zakup lub budowę hali. Jednak gwałtowne zmiany w zakresie sprzedaży e-commerce, trudności z zaplanowaniem sprzedaży towarów kanałem internetowym, dają silne argumenty za możliwością szybszego rozwoju zaplecza magazynowego i produkcyjnego w postaci wynajmowanej powierzchni.


Liczba oferowanych wolnych magazynów i hal do wynajęcia:

mazowieckie  139
śląskie  30
dolnośląskie  25
łódzkie  25
wielkopolskie  17
pomorskie 11
kujawsko-pomorskie  9
małopolskie  6
lubelskie  5
zachodniopomorskie  3
lubuskie  3
podkarpackie  3
podlaskie  1
świętokrzyskie 1
 

Grafika 5. Magazyny na wynajem















Liczba oferowanych wolnych magazynów i hal na sprzedaż:

  mazowieckie  32
  wielkopolskie  8
  śląskie  4
  dolnośląskie  3
  zachodniopomorskie  2
  lubuskie  2
  podlaskie  1
  łódzkie  1
  kujawsko-pomorskie  1
  pomorskie  1
  świętokrzyskie  1
  lubelskie  1

Grafika 6. Magazyny na sprzedaż
















Kamila Branecka – Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu w JARTOM – każdorazowo decyzję o najmie lub sprzedaży nieruchomości, firmy powinny dokonywać nie tylko przez analizę własnych potrzeb, ale także przez zbadanie możliwych dostępnych opcji rynkowych. Lata 2016 i 2017 są latami okazji, gdyż sporo ciekawych nieruchomości wraca na rynek, na skutek dynamicznych zmian w sposobie prowadzenia biznesu przez firmy. 





Jakie są przyszłościowe branże w magazynowaniu?

Przyszłością rynku jest magazynowanie artykułów spożywczych. Handel e-commerce tymi towarami dopiero się rozpoczyna, większość magazynów nie jest dostosowana do magazynowania artykułów spożywczych, wielu logistyków nie umie przechowywać i transportować tego typu towarów.



Szukasz fachowego wsparcia w zakupie, najmie lub budowie hali, magazynu:


Zadzwoń:
+48 502 ... zobacz numer
Kamila Branecka
Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu

kbranecka@jartom.pl


lub wypełnij poniższy formularz:

Raport JARTOM Real Estate – Trendy w 2017 na rynku magazynowym

Temat:
Treść:
Nazwa firmy:
Imię i nazwisko:
Tel. kontaktowy:
E-mail: *
* pola oznaczone gwiazdką są wymagane
WYŚLIJ ZAPYTANIE


SKUTECZNOŚĆ JARTOM POTWIERDZAJĄ:


2006 - 2017 © JARTOM; Wszystkie prawa zastrzeżone >> o firmie >> Polityka prywatności i Cookies >> nieruchomości >> kontakt