Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze

Według prawa cywilnego zasiedzenie jest instytucją, która służy korygowaniu rzeczywistego prawa posiadania z istniejącym prawem własności tzn. sankcjonuje trwający od dłuższego czasu faktyczny stan posiadania – mówi Małgorzata Papaj z Jartom (www.jartom.pl)
Zasiedzenie wiąże się z utratą własności przez dotychczasowego właściciela, który nie otrzymuje od osoby nabywającej w drodze zasiedzenia nieruchomość żadnego wynagrodzenia, odszkodowania ani też ekwiwalentu. Zasiedzieć można tylko taką rzecz, która może być odrębnym przedmiotem własności. Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej. Możliwe jest również nabycie w drodze zasiedzenia służebności lub użytkowania wieczystego. Ważne jest, że nie można zasiedzieć użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, a jedynie ustanowionego na rzecz konkretnej osoby ( podmiotu ) W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, dla którego znaczenie ma dobra i zła wiara, o czym poniżej.
Żeby w ogóle można było mówić o rozpoczęciu biegu zasiedzenia konieczne jest władanie dana nieruchomością jako posiadacz samoistny. Kto to taki?

Otóż posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza wszelkich czynności faktycznych, wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Posiadacz samoistny, zachowuje się jak właściciel, dba o nieruchomość, uiszcza związane z nią opłaty. Posiadaczem samoistnym nie jest przykładowo najemca czy dzierżawca, oni bowiem nazywani są w polskim prawie posiadaczami zależnymi. Jeśli osoba, która podpisała umowę najmu lub dzierżawy, na przykład na czas nieoznaczony, chce zasiedzieć nieruchomość, nie uda się jej to. Nie jest ona bowiem posiadaczem samoistnym, ale zależnym, nawet jeśli po właścicielu ‘zaginął ślad’, albo w ogóle nieruchomością się nie interesuje.

Kolejną przesłanką, warunkującą uzyskanie prawa własności nieruchomości poprzez zasiedzenie jest upływ czasu.

O terminach zasiedzenia nieruchomości mówi kodeks cywilny w art. 172.Wynoszą one odpowiednio 20 i 30 lat. To, który z nich ma w konkretnym przypadku zastosowanie, uzależnione jest właśnie od istnienia dobrej lub złej wiary. Dobra i zła wiara, to pojęcie oznaczające subiektywny stosunek do posiadanej nieruchomości. Niejednokrotnie ciężki do zweryfikowania. Przyjmuje się, iż w dobrej wierze jest taki posiadacz samoistny, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Inaczej mówiąc, sam siebie traktuje jak właściciela. W takim przypadku, do zasiedzenia potrzebny jest krótszy, czyli 20 letni okres posiadania. Dowodem na istnienie dobrej wiary przed sądem może być przykładowo przedłożenie dowodów opłat podatków, zaświadczenie o wyjeździe właściciela, zeznania świadków.
W sytuacji, gdy posiadacz samoistny doskonale zdaje sobie sprawę, że prawo własności przysługuje innej osobie, a mimo to dalej włada rzeczą, mówimy o ‘złej wierze’, i w tym przypadku konieczne jest posiadanie nieruchomości przez okres lat 30.
Ważnym jest, że decydującym dla momentu stwierdzenia dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego jest moment objęcia rzeczy w posiadanie. Jeśli dana osoba uważała się za właściciela, używała nieruchomości jak właściciel, a podczas jej posiadania ujawnił się rzeczywisty właściciel, to nie podważa to istnienia dobrej wiary. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że gdy dotychczasowy właściciel, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, bieg zasiedzenia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletniości, w takim przypadku istnienie dobrej lub złej wiary nie ma znaczenia.

<< powrót do listy artykułów